Vzhledem k časové náročnosti procesu čerpání hypotečního úvěru dochází před podpisem kupní smlouvy často k uzavření rezervační smlouvy, není to ale nutností. K uzavření rezervační smlouvy dochází také zpravidla pokud prodej probíhá za účasti realitní kanceláře.

Rezervace nemovitosti

Rezervační smlouva by měla zaručit, že vlastník nemovitosti po dobu rezervační lhůty nebude nemovitost nabízet dalším případným zájemcům a nebude s vlastnickým právem k nemovitosti nijak disponovat. Smluvní strany se dále zavážou k tomu, že do doby skončení rezervační lhůty uzavřou kupní (a úschovní) smlouvu. V případě, že některá ze smluvních stran poruší své povinnosti se stanovuje smluvní pokuta, která by měla zajistit, aby smluvní strany dostály svým závazkům.

Bez zástavní smlouvy to nepůjde

V případě čerpání finančních prostředků prostřednictvím hypotečního úvěru je jednou z podmínek uvolnění financí zřízení zástavního práva ke kupované nemovitosti ve prospěch úvěrující banky kupujícího. Zástavní smlouvu podepisuje prodávající, který je v této době stále vlastníkem nemovitosti. V praxi dochází k podpisu zástavní, kupní a úschovní smlouvy v jeden den. Je to logický postup vzhledem k tomu, že prodávající zatěžuje svou nemovitost a smluvní strany chtějí mít jistotu, že převod vlastnického práva proběhne.

Zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, a proto je potřeba dodat katastrálnímu úřadu návrh na vklad zástavního práva spolu se zástavní smlouvou. Tak jako u kupní smlouvy na nemovité věci je i u zástavní smlouvy podmínkou, že musí být písemná a podpisy na ní musí být úředně ověřeny.

Zástavní smlouvu vyhotovuje financující banka. Správní řízení o zápisu zástavního práva podléhá správnímu poplatku ve výši 2.000,- Kč.

Na kupované nemovitosti vázne zástavní právo banky prodávajícího

V případě, že na nemovitosti stále vázne zástavní právo banky, jež poskytla hypoteční úvěr prodávajícímu v době kdy on sám nemovitost kupoval, musí dojít k jeho výmazu. Výmaz zástavního práva proběhne poté, co prodávající splatí hypoteční úvěr. Prodávající požádá úvěrující banku o předčasné splacení hypotečního úvěru a o jeho vyčíslení. Uhrazení vyčísleného zůstatku provede úvěrující banka kupujícího, kdy část hypotečního úvěru poskytnutého kupujícímu uhradí přímo na účet úvěrující banky prodávajícího. Teprve poté lze požádat o výmaz zástavního práva. K tomu, aby byl výše popsaný proces spuštěn, vyžadují banky podepsanou smluvní dokumentaci (kupní a případně úschovní smlouvu).

Kupní smlouva 

Kupní smlouva musí být písemná, smluvní strany a převáděné nemovitosti správně identifikovány a podpisy smluvních stan musí být úředně ověřené (úřední ověření podpisů může provést advokát).

Důležitými ustanoveními, jež by měla kupní smlouva obsahovat jsou zejména:

• Určení kdy a jak dojde k úhradě stanovené kupní ceny
• Prohlášení smluvních stran o stavu nemovitosti (jak právním, tak faktickém)
• Určení, kdy a za jakých podmínek dojde k podání návrhu na vklad vlastnického práva
• Zjištění, zda prodávající pořizoval nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru a pokud ano a není ještě splacen, jakým způsobem dojde k jeho uhrazení
• Obstarání potřebných dokumentů od financujících institucí (v případě váznoucí zástavy např. souhlas banky se zcizením nemovitosti, vyčíslení zbývající částky k doplacení hypotečního úvěru prodávajícího, výmaz zástavy úvěrující banky prodávajícího)
• Závazek prodávajícího změnit si trvalé bydliště
• Určení, kdy dojde k předání nemovitosti, při němž bude sepsán předávací protokol, ve kterém budou zaznamenány stavy měřidel energií (potřebné k přepisu a vyúčtování energií)
• Předání energetického štítku domu či budovy v případě koupě bytu
• V případě koupě bytu informace ohledně výše plateb, jež se platí ve prospěch SVJ, potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího vůči SVJ
• Fakultativně nastavení sankcí za porušení smlouvy, sjednání možnosti odstoupení od smlouvy

Současně s kupní smlouvou se v praxi podepisuje také návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Stejně jako řízení o zápisu (či výmazu) zástavního práva podléhá toto řízení správnímu poplatku 2.000,- Kč.

Smlouva o úschově finančních prostředků a listin

Převod nemovitosti probíhá v navazujících krocích, které musí být dodrženy, v opačném případě se může převod vlastnického práva prodloužit či k němu nemusí vůbec dojít. Financující instituce před uvolněním finančních prostředků požadují smluvní dokumentaci (kupní smlouvu, smlouvou o úschově), aby zhodnotili, zda pro ně není poskytnutí finančních prostředků klientovi rizikové. Teprve po odsouhlasení smluvní dokumentace a splnění nastavených podmínek dochází k poskytnutí hypotečního úvěru.

Člověku, který kupuje či prodává nemovitost „jednou za život“ proto může celý proces přijít komplikovaný a rizikový. Smluvní strany se vystavují rizikům neplnění smlouvy, kdy může například dojít k tomu, že kupující uhradí prodávajícímu kupní cenu, ale již nedojde ke vkladu práva vlastnického či naopak, kdy se smluvní strany dohodnou, že podají návrh na vklad práva vlastnického dříve, než bude uhrazena celá kupní cena a kupující se následně k uhrazení zbytku kupní ceny nemá.

K vyřešení výše uvedených problémů slouží smlouva o advokátní úschově, na základě které, je kupní cena složena na speciálním úschovním účtu třetí osoby (advokáta) a kvyplacení finančních prostředků z úschovy může dojít jedině pokud budou splněny podmínky kupní smlouvy a úschovy. V praxi se osvědčila také úschova listin (originálu kupních smluv a návrhu na vklad), kdy tyto listiny jsou katastru nemovitosti předloženy a řízení o vkladu vlastnického práva zahájeno v okamžiku, kdy jsou splněny smluvní podmínky.

Finanční prostředky ke každé jednotlivé úschově jsou vedeny na speciálním účtu, který je oddělený od majetku advokáta a jakékoliv třetí osoby. Každý advokát je ze zákona pojištěný.  Advokát nesmí s penězi v úschově nakládat v rozporu se smlouvou. U každé úschovy se bance identifikuje vlastník finančních prostředků, advokát každou úschovu hlásí do elektronické knihy úschov České advokátní komory. Složitel (kupující) může požádat o zasílání notifikací v případě, že budou finanční prostředky z advokátní úschovy zaslány prodávajícímu.

Podání návrhu na vklad, předání nemovitosti, daňové přiznání

V případě, že jsou splněny podmínky kupní smlouvy, může být katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad práva vlastnického.

Podmínkami pro zahájení řízení o vkladu práva vlastnického ve prospěch kupujícího a následné výplatě kupní ceny prodávajícímu bývají nejčastěji:

• Složení kupní ceny do advokátní úschovy (advokát prokazuje katastrálnímu úřadu čestným prohlášením)
• Předložení vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru prodávajícím (je-li potřeba), potvrzení banky o jeho úhradě
• Zánik či probíhající výmaz zástavního práva banky prodávajícího (v případě, že na nemovitosti stále vázne)
• Existence či probíhající zápis zástavního práva banky kupujícího
• Souhlas se zcizením nemovitosti, je-li potřeba
• K výplatě finančních prostředků dochází zpravidla v okamžiku zápisu práva vlastnického na kupujícího s tím, že nemovitost není zatížená žádným novým věcným právem, vyjma zástavního práva ve prospěch úvěrující banky kupujícího

Ode dne doručení návrhu na vklad běží 20denní ochranná lhůta, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad. Úřad během této doby vyrozumí vlastníky, že jejich nemovitost je dotčena změnou právního stavu a zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro vklad vlastnického práva.

K předání nemovitosti dochází nejčastěji po převodu vlastnického práva, nic ale nebrání smluvním stranám, aby si sjednaly odlišné podmínky. Nemovitost je předána na základě předávacího protokolu, ve kterém se uvádí stavy zejména stavy měřidel energií, kdy tyto jsou důležité pro jejich přepis a závěrečné vyúčtování prodávajícího.

Kupující je povinen jako nový vlastník nemovitostí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, které jako poplatník podává do 31. ledna roku, který následuje po roce, v němž došlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka.

Mgr. Igor Zmydlený, advokát

Pokračovat ve čtení